空き家にかかる税金とは？固定資産税や売却時の税金をわかりやすく解説

相続した実家や、使っていない家を空き家として所有していると、

「誰も住んでいないのに固定資産税はかかるの？」「空き家を売ったら税金がかかる？」「相続した実家なら、税金が安くなる制度はある？」「売却するときに、どんな費用が必要なの？」

このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

空き家は、人が住んでいなくても所有している限り、基本的に維持・管理にかかる費用や税金について考える必要があります。

さらに、空き家を売却した場合には、条件によって譲渡所得に対する税金がかかることがあります。

一方で、相続した空き家については、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

この記事では、空き家を所有している方が知っておきたい税金について、できるだけわかりやすく解説します。

目次

１、空き家でも固定資産税はかかる？

２、空き家の土地には「住宅用地の特例」が関係する

３、空き家を売却すると税金がかかる？

４、空き家を売却するときにかかる主な費用

５、相続した空き家には「3,000万円特別控除」がある場合も

６、3,000万円特別控除には条件がある

７、「古い家だから税金はかからない」は間違い

８、相続した空き家は「税金＋管理費」も考える

９、空き家を売るか、持ち続けるかを考えるときのポイント

１０、「税金が高いから売る」だけで決めないことも大切

１１、まずは「いくらで売れるのか」を知るところから

１２、まとめ｜空き家の税金は「所有・管理・売却」をまとめて考える

1．空き家でも固定資産税はかかる？

結論からいうと、空き家であっても、原則として固定資産税はかかります。

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対して課税される税金です。

そのため、

「誰も住んでいないから税金はかからない」

というわけではありません。

相続した実家を使っていない場合や、長期間空き家になっている場合でも、所有している間は固定資産税について確認しておく必要があります。

2．空き家の土地には「住宅用地の特例」が関係する

住宅が建っている土地については、一定の要件を満たす場合、固定資産税の課税標準を軽減する「住宅用地の特例」があります。

そのため、

「空き家になったから、すぐに土地の固定資産税が大幅に上がる」

と単純に考えることはできません。

一方で、空き家の状態や管理状況によっては注意が必要です。

空き家を適切に管理せず、自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」に関する勧告を受けた場合、住宅用地の特例の対象から外れる可能性があります。

つまり、

空き家を所有しているだけでなく、適切に管理することも重要

ということです。

3．空き家を売却すると税金がかかる？

空き家を売却して利益が出た場合には、原則として「譲渡所得」に対して税金がかかる可能性があります。

譲渡所得は、簡単にいうと、

売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除

という考え方で計算します。

国税庁も、土地や建物を売却した場合の譲渡所得について、このような計算方法を示しています。

例えば、

• 土地・建物を2,000万円で売却

• 購入したときの費用などが1,200万円

• 売却にかかった費用が100万円

だった場合、

2,000万円 − 1,200万円 − 100万円

＝ 700万円

が、特別控除を考慮する前の譲渡所得となります。

ただし、実際の計算では建物の取得費や各種費用、所有期間、適用できる特例などによって変わります。

そのため、「売却価格がそのまま課税対象になる」というわけではありません。

4．空き家を売却するときにかかる主な費用

空き家を売却するときは、税金だけでなく、売却に伴う費用も確認しておきましょう。

代表的なものには、

• 仲介手数料

• 印紙税

• 登記関係費用

• 測量費用

• 建物の解体費用

• 不用品の処分費用

などがあります。

すべての売却でこれらが発生するわけではなく、物件の状況や売却方法によって必要な費用は異なります。

例えば、建物を解体せずにそのまま売却する場合と、更地にして売却する場合では、必要になる費用が大きく変わることがあります。

また、仲介手数料など、売却のために直接かかった一定の費用は、譲渡所得を計算するときの「譲渡費用」に含められる場合があります。

5．相続した空き家には「3,000万円特別控除」がある場合も

相続した実家を売却する方は、ぜひ知っておきたい制度があります。

それが、

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

です。

一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

ただし、相続人が3人以上の場合など、一定のケースでは控除額が最高2,000万円となります。

「相続した実家なら誰でも3,000万円控除が使える」という制度ではないため、注意が必要です。

6．3,000万円特別控除には条件がある

この特例には、さまざまな要件があります。

例えば、対象となる家屋については、相続開始直前に被相続人が居住していたことや、一定の建築時期などの条件があります。

また、売却方法や売却時期などについても要件があります。

現在の国税庁の案内では、この特例の対象となる譲渡期間は2016年4月1日から2027年12月31日までとされています。

さらに、この特例を利用するためには、確定申告が必要です。

そのため、

「相続した家だから3,000万円控除が使えるだろう」

と自己判断するのではなく、売却前に税務署や税理士などへ確認することをおすすめします。

7．「古い家だから税金はかからない」は間違い

空き家について、

「かなり古い家だから、固定資産税はほとんどかからないのでは？」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、建物が古いことと、固定資産税がかからないことは別の話です。

また、建物の価値が低くても、土地については固定資産税が課税されます。

そのため、

「古いから大丈夫」ではなく、毎年届く固定資産税の納税通知書などを確認することが大切です。

8．相続した空き家は「税金＋管理費」も考える

空き家を所有していると、税金だけではなく、さまざまな維持管理費も発生します。

例えば、

• 固定資産税

• 火災保険などの保険料

• 電気・水道などの費用

• 草刈り・庭木の剪定

• 清掃費用

• 修繕費

• 空き家管理費用

などです。

一つひとつの金額は大きくなくても、何年も所有していると負担が積み重なります。

特に遠方に住んでいる場合は、自分で管理できないため、管理会社や専門業者への依頼費用も考える必要があります。

「税金はいくらか」だけではなく、

「年間で空き家を維持するためにいくらかかっているのか」

を一度整理してみるとよいでしょう。

9．空き家を売るか、持ち続けるかを考えるときのポイント

空き家を今後どうするか迷っている場合は、税金だけで判断する必要はありません。

次のような点をまとめて考えてみましょう。

① 今後、自分や家族が使う予定があるか

将来的に住む予定があるのであれば、所有を続けるという選択肢もあります。

② 年間の維持費はいくらか

固定資産税だけでなく、管理・修繕・草刈りなどの費用も確認しましょう。

③ 現在の不動産価格はいくらなのか

売却した場合にどの程度の金額になるのかを知っておくと、今後の判断材料になります。

④ 建物の状態はどうか

築年数だけでなく、雨漏り、屋根、外壁、設備、シロアリなど、実際の状態を確認することが大切です。

⑤ 相続した空き家の特例を利用できる可能性があるか

相続した実家の場合は、3,000万円特別控除などの特例を利用できる可能性があります。

適用できるかどうかは個別の条件によって異なるため、専門家への確認が必要です。

10．「税金が高いから売る」だけで決めないことも大切

空き家を所有していると、

「毎年税金がかかるから、早く売ったほうがいいのでは？」

と思うこともあるかもしれません。

しかし、売却には譲渡所得税のほか、仲介手数料や解体費用などが必要になるケースもあります。

そのため、

税金だけを見て売却を決めるのではなく、売却した場合に手元に残る金額と、所有し続けた場合の年間負担を比較することが大切です。

例えば、

「年間の維持費はいくらなのか」「現在売却したらいくらくらいになるのか」「売却に必要な費用はいくらなのか」「利用できる税制上の特例はあるのか」

を整理してみましょう。

11．まずは「いくらで売れるのか」を知るところから

空き家について相談すると、

「まだ売ると決めていないので、査定をお願いしていいのかわからない」

という方もいらっしゃいます。

しかし、現在の不動産価格を知ることは、売却するかどうかを判断するための材料にもなります。

例えば、

査定価格が1,500万円だった場合

「この金額なら売却を検討してもいい」

となるかもしれません。

反対に、

「思っていたより価格が低いので、もう少し所有して活用方法を考えたい」

という判断になることもあります。

査定をしたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

まずは現在の価値を知り、そのうえで今後どうするかを考えてみるのも一つの方法です。

12．まとめ｜空き家の税金は「所有・管理・売却」をまとめて考える

空き家を所有している場合、主に次のような費用や税金について考える必要があります。

• 固定資産税

• 都市計画税（対象となる場合）

• 売却時の譲渡所得に対する税金

• 仲介手数料などの売却費用

• 管理・修繕・草刈りなどの維持費

一方で、相続した空き家については、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

ただし、税制には細かな条件があり、個々の状況によって適用できる制度も異なります。

「税金がいくらかかるのかわからない」「相続した実家を売るべきか迷っている」「空き家を持ち続ける場合の負担を知りたい」

という方は、まず現在の不動産の状況と価格を整理してみましょう。

（空き家　相続　売却　税金　固定資産税）

空き家・相続不動産について、お気軽にご相談ください

ケイズハウジングでは、空き家・相続不動産について、売却だけでなく、管理や活用を含めてご相談いただけます。

「まだ売ると決めていない」「税金や維持費を考えて、今後どうするか迷っている」

という段階でも大丈夫です。

現在の不動産価値を確認しながら、今後の選択肢を一緒に整理してみませんか？

[無料相談・査定はこちら]