特定空家・管理不全空家とは？空き家所有者が知っておきたい制度を解説
相続した実家や、長期間使っていない空き家を所有していると、
「空き家を放置するとどうなるの？」
「特定空家に指定されるとどうなる？」
「管理不全空家って何？」
「固定資産税が高くなるって本当？」
このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
空き家は、誰も住んでいないというだけで、すぐに「特定空家」になるわけではありません。
しかし、適切な管理が行われず、周囲に悪影響を及ぼすおそれがある状態になると、自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」として、指導や勧告などの対象となる可能性があります。
この記事では、「管理不全空家」と「特定空家」の違いや、所有者にどのような影響があるのか、空き家を放置しないためにできることをわかりやすく解説します。
目次
特定空家とは？
管理不全空家とは？
「管理不全空家」と「特定空家」の違い
管理不全空家になるとどうなる？
特定空家になるとどうなる？
固定資産税が高くなるって本当？
どんな空き家が注意が必要？
空き家を管理するためにできること
遠方に住んでいて管理できない場合は？
空き家を「管理する」だけでなく「売却する」という選択肢
まだ売ると決めていなくても相談できる
まとめ｜空き家は問題が大きくなる前の対応が大切
1．特定空家とは？
「特定空家等」とは、適切な管理が行われていないことで、周辺の生活環境などに著しい影響を及ぼすおそれがある空き家などを指します。
例えば、
建物が大きく傷んでいる
屋根や外壁などが落下するおそれがある
倒壊する危険性がある
ゴミが放置されている
悪臭や害虫などが発生している
庭木や雑草が著しく繁茂している
周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている
などの状態が考えられます。
ただし、
「古い家だから特定空家になる」
というわけではありません。
築年数だけで判断されるものではなく、建物の状態や周辺への影響などを踏まえて判断されます。
国土交通省では、特定空家等に対する措置を適切に行うためのガイドラインを定めています。
2．管理不全空家とは？
「管理不全空家等」は、2023年12月に施行された改正空家法によって設けられた制度です。
簡単にいうと、
「このまま放置すると、特定空家になるおそれがある空き家」
に対して、状態がさらに悪化する前に適切な管理を促すための仕組みです。
以前は、問題が深刻化して「特定空家」になってから対応することが中心でした。
しかし、特定空家になってからでは、修繕や解体などの負担が大きくなる可能性があります。
そこで、特定空家になる前の段階から所有者に適切な管理を促すため、「管理不全空家等」という制度が設けられました。
つまり、
問題が大きくなる前に対応する
ことが、現在の空き家対策ではより重要になっています。
3．「管理不全空家」と「特定空家」の違い
2つの違いを簡単に整理すると、次のようになります。
管理不全空家等 | 特定空家等 | |
状態 | 放置すると特定空家になるおそれがある | 周辺に著しい悪影響を及ぼす状態 |
対応 | 指導・勧告 | 助言・指導、勧告、命令など |
目的 | 状態の悪化を防ぐ | 問題となっている状態を改善する |
固定資産税 | 勧告を受けると住宅用地特例の対象外となる場合がある | 勧告を受けると住宅用地特例の対象外となる場合がある |
管理不全空家等については、指導を受けても改善されず、放置すれば特定空家になるおそれがある場合などに勧告が行われることがあります。
特定空家等については、助言・指導、勧告、命令など、より強い措置が設けられています。
そのため、
「特定空家になってから対応すればいい」
ではなく、管理不全の段階から適切に対応することが重要です。
4．管理不全空家になるとどうなる？
自治体は、管理不全空家等に対して、その状態を改善するための「指導」を行うことができます。
それでも改善されず、放置すれば特定空家になるおそれがある場合などには、「勧告」が行われることがあります。
ここで注意したいのが、勧告を受けた場合の固定資産税への影響です。
管理不全空家等の敷地については、一定の要件のもとで住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が適用されなくなる場合があります。
つまり、
「まだ特定空家ではないから大丈夫」
とは限りません。
管理不全の段階から、早めに状態を改善することが大切です。
5．特定空家になるとどうなる？
特定空家等についても、自治体による助言・指導、勧告、命令などの措置が行われる場合があります。
さらに、命令に従わない場合には、50万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、状況によっては行政代執行などの措置が行われる場合もあります。
例えば、建物の倒壊などによって周辺に危険が及ぶおそれがあるにもかかわらず、所有者による改善が進まない場合などです。
ただし、行政がいきなり建物を解体するということではありません。
基本的には、
助言・指導 → 勧告 → 命令 → 必要に応じた代執行
など、法律に基づいた手続きが行われます。
6．固定資産税が高くなるって本当？
空き家について調べていると、
「特定空家になると固定資産税が6倍になる」
という情報を見かけることがあります。
しかし、この表現は少し注意が必要です。
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準が軽減される仕組みがあります。
一方、管理不全空家等や特定空家等について、自治体から勧告を受けた場合には、その敷地について住宅用地の特例の対象から除外される場合があります。
そのため、結果として固定資産税の負担が大きくなる可能性があります。
ただし、
「特定空家になった瞬間に必ず固定資産税が6倍になる」
という単純な制度ではありません。
実際の税額は、土地の評価額や面積などによって異なります。
そのため、固定資産税については個別の物件ごとに確認する必要があります。
7．どんな空き家が注意が必要？
では、具体的にどのような状態の空き家に注意すればよいのでしょうか。
①建物が傷んでいる
屋根や外壁が破損している、建物が傾いているなど、建物そのものに問題がある場合です。
特に、屋根材や外壁材などが落下するおそれがある場合は注意が必要です。
②庭木や雑草が伸びている
庭木や雑草が伸び放題になっていると、隣地や道路への越境、害虫の発生などにつながる可能性があります。
③ゴミが放置されている
敷地内にゴミが放置されていると、悪臭や害虫、不法投棄などの問題につながることがあります。
④窓や扉が壊れている
窓ガラスが割れていたり、扉が壊れていたりすると、不法侵入などのリスクも高まります。
⑤周辺の生活環境に影響している
空き家そのものだけでなく、周辺の生活環境に悪影響を及ぼしているかどうかも重要な判断要素になります。
8．空き家を管理するためにできること
管理不全空家や特定空家にならないためには、日頃から適切に管理することが大切です。
例えば、
定期的に建物を確認する
室内の換気を行う
水回りを確認する
雨漏りがないか確認する
屋根や外壁などを確認する
庭木や雑草を管理する
ゴミや不用品を撤去する
郵便物を確認する
必要に応じて修繕する
といった対応があります。
国土交通省も、空き家について定期的な換気や通水、清掃、庭木の管理など、適切な管理を行うことを示しています。
9．遠方に住んでいて管理できない場合は？
相続した実家が遠方にある場合、
「実家は福岡にあるけれど、自分は県外に住んでいる」
というように、定期的な管理が難しいケースもあります。
そのような場合は、主に3つの方法があります。
① 家族や親族に管理をお願いする
近くに住んでいる家族や親族に、定期的な確認をお願いする方法です。
ただし、換気や清掃、草刈り、修繕などを継続して行うとなると、家族の負担も大きくなる可能性があります。
② 空き家管理サービスを利用する
自分で管理することが難しい場合は、不動産会社などの空き家管理サービスを利用する方法があります。
定期的な見回りや建物・敷地の確認、換気、庭の状態確認などを依頼できる場合があります。
③ 売却を検討する
今後も利用する予定がなく、管理を続けることが負担になっているのであれば、売却を検討する方法もあります。
大切なのは、
「管理できないけれど、とりあえず放置する」
という状態にしないことです。
10．空き家を「管理する」だけでなく「売却する」という選択肢
空き家を所有していると、
「固定資産税がかかる」「管理の手間がかかる」「修繕費が必要になる」「遠方なので見に行けない」
など、さまざまな負担が発生します。
もし今後も利用する予定がないのであれば、売却することで空き家の管理負担そのものをなくすという方法もあります。
もちろん、すべての空き家を売却すればよいというわけではありません。
将来的に自分や家族が使う予定がある場合や、賃貸・活用を考えている場合は、所有を続けるという選択肢もあります。
そのため、
「売る・管理する・活用する」
という複数の選択肢を比較することが大切です。
11．まだ売ると決めていなくても相談できる
空き家について不動産会社に相談すると、
「相談したら、すぐ売却を勧められそう」
と心配される方もいるかもしれません。
しかし、空き家の問題は、必ずしも売却だけが答えではありません。
例えば、
しばらく管理する
賃貸として活用する
リフォームして利用する
家族で使用する
売却する
など、さまざまな選択肢があります。
まずは現在の建物や土地の状態を確認し、
「この不動産を今後どうするのか」
を整理するところから始めてもよいでしょう。
12．空き家を放置してしまう前に、早めの相談を
空き家の問題は、時間が経つほど対応が難しくなる場合があります。
建物の老朽化が進めば、修繕費が増える可能性があります。
庭木が伸びれば、近隣への対応が必要になることもあります。
さらに、相続した空き家の場合は、相続人が複数いることで、売却や管理について家族間で話し合いが必要になることもあります。
だからこそ、
「まだ問題になっていないから大丈夫」
と考えるのではなく、早めに現在の状態を確認することが大切です。
まとめ｜空き家は「問題が大きくなる前」の対応が大切
「管理不全空家等」と「特定空家等」は、どちらも適切に管理されていない空き家に関係する制度です。
特に重要なのは、
空き家を長期間放置しない
建物や敷地を定期的に確認する
必要な修繕・清掃・庭木の管理を行う
遠方の場合は管理サービスなどを検討する
今後使う予定がなければ売却も選択肢に入れる
ということです。
空き家の状態が悪化してから慌てて対応するのではなく、早い段階で今後の方針を考えておきましょう。
（特定空家 管理不全空家 空き家 相続 固定資産税）
空き家・相続不動産について、お気軽にご相談ください
ケイズハウジングでは、空き家の管理・売却・活用について、所有者様の状況に合わせてご相談いただけます。
「管理したほうがいいのか分からない」「遠方なので自分では管理できない」「このまま所有するか、売却するか迷っている」「相続した実家をどうすればいいか分からない」
という段階でも大丈夫です。
まずは現在の不動産の状態や価値を確認し、今後の選択肢を一緒に整理してみませんか？
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